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2019年

房屋租赁合同效力认定的审理思路和裁判要点

2019-06-16 主编:诚信在线下载 点击次数 :

为全面提升法官的司法能力和案件的裁判品质,进一步促进类案价值取向和适法统一,实现司法公正,上海一中院探索类案裁判方法总结工作机制,通过对各类案件中普遍性、趋势性的问题进行总结,将法官的优秀审判经验和裁判方法进行提炼,形成类案裁判的标准和方法。

本期刊发《房屋租赁合同效力认定的审理思路和裁判要点》,推荐阅读时间15分钟。

房屋租赁合同效力认定的审理思路和裁判要点

房屋租赁合同纠纷案件是当前房地产类案件中占比最大的案件类型。该类纠纷中合同效力的认定是法院审判过程中面临的首要问题。实践中,房屋租赁合同效力的认定存在诸多争议,有必要对此类案件的审理思路和裁判要点予以梳理和总结。

典型案例

(一)案例一:

涉及划拨土地上房屋租赁合同的效力

2016年3月,A公司与B公司签订租赁合同,约定A公司将200亩土地及地上房屋租赁给B公司,土地用途为工业用地,使用权类型为划拨土地。后A公司以B公司改变土地用途为由,诉至法院请求解除合同。B公司辩称,本案所涉土地为划拨土地,双方签订合同时未按规定办理批准登记手续,因此双方签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定而无效。

(二)案例二:

涉及未经工程竣工验收房屋租赁合同的效力

2009年6月,C酒店承租D公司房屋,签约后C酒店对租赁房屋进行装修改造后经营至今。后C酒店以D公司出租的房屋缺少合法产权证明,未按建设工程规划许可证的规定进行建设、未通过竣工验收为由,诉至法院请求确认合同无效。

(三)案例三:

涉及未经消防验收房屋租赁合同的效力

2017年3月,陆某与杨某签订商铺租赁合同,约定杨某承租陆某商铺。2018年1月,该处消防支队要求系争商铺进行火灾隐患整改。后陆某向法院起诉,请求判令杨某支付其拖欠的租金、违约金、消防整改费等,并主张涉案商铺违反《消防法》规定未经消防验收,双方租赁合同应属无效。

房屋租赁合同效力认定的难点

房屋租赁合同效力认定的审理思路和裁判要点

(一)导致合同无效的事实在认定中存在困难

房屋租赁合同的效力认定需要审查租赁标的物的合法性,但实践中对房屋合法性的认定存在诸多疑难问题。如私自扩建改建的房屋中违法面积如何确定、因建造年代过早无法提供合法建造手续的房屋如何认定是否合法、当事人提供证明材料前后不一或存在缺失时房屋的合法性如何认定等。

(二)涉及房屋租赁的法规及政策变化多

与房屋租赁有关的地方性法规和政策性文件是房屋租赁合同效力认定的重要参考,但地方性法规和政策易受房地产市场环境的影响出现变动,进而影响长期租赁合同效力的认定,也会影响合同约定内容及履行情况等事项的认定。此类变动会导致房屋租赁案件出现法律或政策适用难题。

(三)涉及法律、法规强制性规定的认定观点不一

实践中,对某些涉及房屋租赁的法律条文是否属于影响合同效力认定的效力性强制规定等存在不少争议。例如,对《建筑法》第61条第2款、《消防法》第13条性质的理解,会直接影响未经工程竣工验收房屋和未经消防验收房屋的租赁合同效力。

房屋租赁合同效力认定的一般审理思路

房屋租赁合同效力认定的审理思路和裁判要点

对合同效力的审查属于法院主动审查的范围,即使当事人未提起合同无效的诉请,法院也应依职权对合同效力进行审查。在处理房屋租赁合同纠纷案件时,应根据《民法总则》《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《房屋租赁司法解释》)等规定,对房屋租赁合同的效力进行审查,具体可根据以下步骤进行。

(一)审查是否存在法定无效事由

房屋租赁合同效力认定的审理思路和裁判要点

合同存在法定无效事由时应认定合同无效。在审查房屋租赁合同效力时,应重点审查租赁标的物的合法性、租赁期限的合法性、转租合同的合法性及是否违反法律、行政法规等。

1.

审查租赁标的物的合法性

违法建筑包含未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋、未经批准或者未按照批准内容建设的房屋和虽经批准但超过使用期限的临时建筑等。当租赁标的物确属违法建筑时,出租人与承租人订立的租赁合同无效,但此时并非绝对无效,在一审辩论终结前当事人补全房屋合法手续消除合同无效事由的,应当认为合同有效。

2.

审查租赁期限的合法性

租赁期限合法性的审查可以分为两种情形:一是审查合同约定的租赁期限。根据《合同法》第214条规定,房屋租赁合同的期限不得超过20年,超过该期限的部分无效。二是审查转租合同的租赁期限。承租人经出租人同意将房屋转租给第三人时,除双方另有约定外,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分无效。

3.

审查转租合同的合法性

房屋转租应当经过出租人同意,未经出租人同意转租的,出租人可以自知道或者应当知道承租人转租之日起六个月内提出异议,有权向法院申请确认转租合同无效。如果出租人知道或者应当知道承租人转租但在六个月内未提出异议的,再以承租人未经其同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,法院不予支持。

实践中出租人对于转租行为的态度可能发生变化,故在出租人未参加诉讼的转租合同纠纷中,如双方当事人均未主动将出租人是否同意作为合同效力认定依据,或者一方当事人仅提出未经出租人同意,但未就出租人的异议提出充分举证的,法院不应轻易认定转租合同无效。

4.

审查是否违反法律、行政法规中关于合同无效的规定

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